Festhypothek Schweiz

Die Zinsen sind in der Schweiz auf einem niedrigen Niveau – und daran wird sich so rasch nichts ändern. Schweizer, die an die Finanzierung einer Immobilie denken, entscheiden sich aber nicht nur deshalb häufig für eine Festhypothek. Es sind vor allem Sicherheit und Planbarkeit, die im direkten Vergleich als Vorteile einer solchen Hypothek gelten.

Weshalb überhaupt eine Hypothek? Wer eine Immobilie kaufen möchte und nicht das gesamte Geld dafür selbst aufbringen kann, benötigt die Finanzierung über eine Bank oder beispielsweise eine Versicherung. Ein bestimmter Anteil des Gesamtwerts muss allerdings in Form von Eigenkapital vorhanden sein – gefordert werden in den meisten Fällen mindestens 20 Prozent. Der Kreditgeber lässt sich den Kredit durch das Pfandrecht an der Immobilie absichern – das wird als Hypothek bezeichnet, wobei der Kredit selbst dann vereinfacht diesen Namen trägt.

Es gibt nun verschiedene Varianten von Hypotheken: Festhypothek, Saron-Hypothek und variable Hypothek sind am bekanntesten. Am beliebtesten ist in der Schweiz im Moment die Festhypothek – diese gibt Sicherheit und ermöglicht eine langfristige Planung. Das wirkt sich günstig auf die monatliche Belastung aus. Die niedrigen Zinsen kommen den Anhängern dieser Variante sehr entgegen. Damit kann man sich viel Geld sparen. In diesem Zusammenhang zahlt sich auch ein genauer Vergleich an, bei dem verschiedene Varianten – etwa mit längeren Laufzeiten – zu berechnen sind.

Was ist eine Festhypothek?

Bei dieser Art von Hypothekardarlehen gibt es einen fixen Zinssatz für eine bestimmte Dauer – daher auch der Name. Das bedeutet, dass sich die Hypothekarzinsen nicht ändern, selbst wenn sich das Umfeld am Kapitalmarkt verändert. Wenn also die Zinsen etwa nach einer Erhöhung des Leitzinssatzes durch die SNB (derzeit minus 0,75 Prozent) steigen sollten, bleibt der Fixzinssatz für die Festhypothek davon unberührt. Die Kreditnehmer können weiterhin ruhig schlafen. Andererseits haben (weiter) sinkende Zinsen keine Auswirkungen, man profitiert also nicht von einer möglichen Reduzierung der monatlichen Kreditrate. Damit unterscheidet sich die Festhypothek von der variablen Hypothek, bei der die Zinsen steigen oder fallen können. Für eine Immobilienfinanzierung werden in manchen Fällen gleich 2 Festypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten genommen – das reduziert aber den Spielraum und wird in der jüngsten Zeit weniger praktiziert. Die tiefen Zinsen haben dafür geführt, dass meistens einfach eine einzige Festhypothek genommen wird.

Information der Anbieter vergleichen

Den genauen Zinssatz legen Banken nicht nur aufgrund der Vorgaben seitens des Kapitalmarkts fest, sondern auch abgestimmt auf ihre Produktstrategie und abhängig von den jeweiligen Details – etwa die Bonität des Kreditnehmers oder der Wert der Immobilie. Für die Fixierung des Zinssatzes auf einen bestimmten Zeitraum verlangt die Bank eine Risikoprämie, das sollte bei der Berechnung der besten Hypothek ebenfalls berücksichtigt werden. Wer das Angebot im Detail ansieht, sollte auf solche und ähnliche Konditionen bei der Finanzierung des Eigenheims achten und eventuell andere Vorgaben vereinbaren.

Vorteile einer Festhypothek

Wer sich für eine Hypothek mit fixem Zinssatz für eine feste Laufzeit entscheidet, hat die Gewissheit, dass über diese Laufzeit des Darlehens nichts Gravierendes passieren kann – und zwar weder in positiver noch in negativer Hinsicht. Das gibt Sicherheit für die kommenden Jahre und erleichtert die mittel- bis langfristige Planung der persönlichen Finanzen. Das Budget für das Darlehen kann ja über viele Jahre festgelegt werden. Im Speziellen ist eine Festhypothek daher für Käufer von Immobilien interessant, die das Objekt für viele Jahre selbst nutzen möchten und keinen Weiterverkauf planen. Wer die derzeit günstigen Zinsen übrigens schon jetzt ausnutzen will, das Geld aber erst später (etwa in 2 Jahren) braucht, könnte die Hypothek nun fixieren – dafür verlangen die Banken einen sogenannten Forward-Zuschlag.

Nachteile einer Festhypothek

Mehr Sicherheit bedeutet weniger Flexibilität. Wird beispielsweise die Immobilie vor dem Ender der Laufzeit der Hypothek verkauft, verlangt der Kreditgeber eine Entschädigung – und diese kann je nach Höhe des Darlehens durchaus hoch ausfallen. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich unter anderem nach der Laufzeit und dem vereinbarten Zinssatz. Generell ist jeder Ausstieg aus dem Kredit bei der Festhypothek schwieriger als bei anderen Varianten einer Hypothek; beide Seiten haben sich ja prinzipiell dazu verpflichtet, über einen gewissen Zeitraum die Bedingungen zu erfüllen. Auch in dieser Hinsicht sollten die Angebote der Banken genau verglichen werden. Darüber hinaus sollten Kreditnehmer darauf achten, welche Rechte sich die Bank im jeweiligen Vertrag zugesteht: So könnten laufende Darlehen seitens des Kreditgebers gekündigt werden, wenn das monatliche Einkommen des Kreditnehmers sinkt. Zudem sind Festhypotheken meistens an Laufzeiten mit höchstens 10 Jahre gebunden; 20 oder mehr Jahre sind hier eher die Ausnahme. In manchen Fällen werden Festhypothek und andere Varianten einer Finanzierung – zum Beispiel eine Libor-Hypothek – miteinander kombiniert, um von den Vorteilen unterschiedlicher Modelle profitieren zu können.

Fazit: Eine Festhypothek ist derzeit angesichts der tiefen Hypothekarzinsen eine ausgezeichnet Möglichkeit, das beste Angebot für das zukünftige Eigenheim zu finden.

Hypotheken Modelle in der Schweiz

Die verschiedenen Hypothekarmodelle unterscheiden sich in der Höhe und Fixierung des Zinssatzes und in der Laufzeit. Daraus ergeben sich Vor- und Nachteile, die es abzuwägen gilt.

Legende: ✔ = geeignet; ✖ = ungeeignet